目前中國的購物中心和商業地產本身這個概念實際上是混搭在一起的，我們現在需要把產品界定到底是商業的還是地產的。在中國目前階段主要是房地產開發商為主導在做購物中心，在他們的角度看來企業做的就是住宅地產和商業地產，而不僅是一個購物中心。由于開發主體是地產開發商，因此他們更看重自身的地產投資行為，更強調項目回報率、開發周期的長短、開發成本的高低，整個思路跟商業流通業就有極大的差異。
這種思維方式的不同也是造成目前出現越來越多有名無實的購物中心，或者說整體項目質量不高的重要因素。購物中心本身就不是單純的商業地產的概念，國際上統稱為零售房地產，是用于零售經營的房地產形式。由于國內開發商的土地因素，目前開發主體基本以房地產商為主，但從全球成熟市場來看，房地產開發只是業主開發商主體當中的一部分而不是全部。
從長期建完成以后呈現出來的狀態來看，購物中心更應該是商業的屬性而不是商業地產的。因為如果要高水平的做好購物中心，從觀念上就要扭轉一個正確的專業導向，專業思維一定是長期的戰略性的，而且一定是通過運營的手法去創造價值，包括開發商的物業資產的長期價值，以及區域發展價值。即使對于整個城市來說，也屬于基礎商業設施的一部分，而不能僅僅是房地產開發過程中的一個運營工具和簡單的地產產品。
在這方面通過中國購物中心跟國外購物中心的較量，就會發現我們處在明顯的劣勢上。當前眾多的購物中心招商難的困境，一方面有項目數量在一定階段幾種釋放的因素，另外一個重要原因就是開發商的專業能力、商業規劃能力還存在一定偏差，這樣就會造成有效供給不足，無效供給過剩的狀態。這樣出現直觀的反應，就是有些購物中心會有很多的品牌商愿意去經營。
歸根到底零售商看重的仍然是項目，自身的經營能力商業潛力和未來價值，低租金遠不是其開店的理由。
