市場下沉已經成為購物中心、地產商、品牌商的共識，三方作為市場主角既相互依存，又相互博弈，都希望在下沉市場淘金的時候把風險降到最低。
這些年，上線城市拿地困難，價格高昂，不是一般中小開發商能夠企及的。大部分中小開發商為了能夠存活下來，都往下沉市場快速滲透。但下沉市場也不一定缺小開發商，只缺能夠做商旅的小開發商。小開發商在下沉過程中，開啟自帶購物中心的被動之路。
下沉市場在拍地的時候，會要求開發商自持商業，或者自持一部分商業，擔心分割后開發商拿錢跑路，開發商就這么被綁在購物中心這條船上。地方在測算成本時，會降低拿地成本，讓開發商通過住宅獲利補貼商業。開發商在測算成本時，往往喜歡住宅跟商業分開算，導致住宅獲利，商業虧錢。
地產屬于制造業，本身技術含量不高，難度系數在于獲取低成本資金。只要把房子造出來，有門有窗看起來像房子就可以了，然后賣出去，獲利。一些房產中介就喜歡挑戰把奇葩房型賣出去，用來塑造自己的江湖地位。
習慣了長期撿錢的簡單生活后，開發商會覺得購物中心太嘰歪了，這也不行，那也不行。原本以為購物中心招商很簡單，就是把商戶叫過來，然后簽約，等開業，就開始收租金了。
招商是做什么?
它是根據城市空間變化、產業結構變化、產生新的建筑、涌入新的人群、產生新的需求，把商戶資源與消費資源進行有效鏈接整合的行當。
購物中心一邊尋找并培育滿足當地消費者的商家，一邊要為商家創造可持續業績。
購物中心是個整合鏈接角色。滿足開發商、品牌商、消費者三方訴求，自身才有機會獲得發展。
開發商很容易把購物中心定位為幫助住宅及商鋪去化角色，地產是資金密集型行業，資金壓力就可以把開發商逼垮，根本來不及考慮購物中心問題。開發商往往第一句就是你能幫我招來沃爾瑪、大潤發嗎?開發商對于品牌商除了知名度外，毫無了解，就是覺得知名企業過來房子好賣了，裝逼也有面子了。中國一年大大小小一千多家購物中心開業，引進沃爾瑪的不到10家，比率不足1%。開發商經常迷之自信，自己在中國就是排名前列的購物中心。
開發商與品牌商之間存在很大的認知盲點。
一方面是品牌商話語權的增強，一方面是很多開發商把購物中心做爛比比皆是，品牌商對于購物中心的評級也越來越謹慎。
一般品牌商會給對手盤三大板塊進行評級，分別為開發商評級、商管評級、操盤手評級。
TOP榜的開發商會給予A++，區域頭部開發商給予A+，地級市龍頭給予A，其它中小開發商基本等于0分。
開發商自身無法背書時，就會引入商管公司背書或者操盤手背書。
中小開發商自己的商管公司是無次級的，拿不到分值。為了能夠與品牌商談判獲得話語權，這幾年加盟店開始增多。掛靠某品牌商管來獲取估值溢價。這種行為也被商管公司稱之為輕資產。
全國性的商管公司可以獲得A++，地區性的可以獲得A+評級，有一兩個成功案例的可獲得A級，開發商自己的商管公司基本就是0分。如果開發商有過做爛黑歷史，還會有負分，甚至進入黑名單。很多城市都出現過，位置不錯，但卻長期爛在那邊的場子。很多外來操盤手不明就里，過去接盤，經常出現所謂的招商萬人坑。這種場子早年因為開發商太拽，各種原因坑品牌商，被下封殺令。沒有能力去斡旋解封，根本玩不轉。
開發商希望自己能夠一定程度控盤，不想加盟人家，這也是最常見的一種現象，就是請操盤手過來。讓操盤手為項目背書。
有一定知名度、經驗豐富、專業水準較高的能夠獲得A++的評級。經驗豐富一般分兩塊，一是百貨經驗，這些人對于百貨品牌駕馭能力較高;一塊是購物中心經驗，綜合性會更強。專業來自于操盤手以往運作經歷以及對于行業、項目發展的判斷，品牌方會給予估分。
跨行業操盤手，如果理論專業水平高，節奏把握到位，也有機會拿到A+級分值，如果經過驗證，很容易下一個項目拿高分。屬于跟經驗值一般，但專業水準不錯同一類。
經驗一般、專業實力一般的選手，在下沉市場也能夠拿到A分值，畢竟比沒經驗的開發商強。
如果開發商準備讓物業管商業，基本直接黑掉。這種操盤方式的成功案例罕見，哪怕下沉市場的品牌商現在都不愿意買賬，除非直接給它沿街店面，它可以接受。
品牌商對于開發商、商管公司、操盤手的評分，也是基于開發商資金實力、招商營運能力的評分。如果開發商實力太弱，可能幾年都開不起來，甚至爛尾。商管、操盤手評級則是對于項目能否招商成功、后期運營成功的關鍵。畢竟誰的錢來得都不容易，都不愿意輕易打水漂。
開發商、購物中心、品牌商基于各自立場，以及談判所處位置，都希望能夠把自己的風險放得最低，利益最大化。但是沒有互換立場，開發商與購物中心、購物中心與品牌商，早晚大打出手。開發商覺得商戶已經簽約就是板上肉，準備開吃。一些主力商戶，也已經越來越精了。
比如超市，一發現苗頭不對勁，立馬把超市設計為內生性場子，不與購物中心進行流量共振。導致出現購物中心沒流量，入駐的超市卻能獨立存活。最終各方都沒辦法利益最大化。
購物中心作為依附于地產的行業，是其孕育階段的一種求生行為。在沒辦法獨立存活時，斡旋于開發商、品牌商、消費者三者之間，從而謀得生存空間。如果沒辦法在三者之間游刃有余，導致出現單邊強勢，格局破了，購物中心可能也就終結了。
