無論是住宅項目，還是商業項目，都有很多設計工作。交通設計、功能分區設計、空間節點設計、環境設計、造型設計，這幾方面是建筑成本控制最重要的方面。那么， 購物中心設計階段我們如何在項目設計階段做好成本控制呢?
1、總圖設計
總圖設計，即項目的總平面設計，這是設計中最重要的部分。如何在總圖設計中達到一個優勝效果，既能讓項目取得良好的運營業績，又能用較少的成本獲得一個好的建筑效果，在較短的時間內回收投資，這是建筑設計部門考慮的重點。
上面這張圖是上海一個非常知名的地標型購物中心的平面圖。如果從建筑設計角度來說，這樣的設計非常不錯，如果從成本造價的角度看，還是非常不錯嗎?
從圖中可以看出，項目設計了非常多的動線分流和人車分流，做到貨車、客車、人流完全分流，但這意味著大量成本的增加。雖然最后項目的運營效果非常好，但這中間真的不能節省成本了嗎?
如果一個項目相對復雜的話，總平面圖設計要追求規整;能不做地下室，盡可能不要做，能少做人防盡可能少做;讓項目盡可能快收回投資，節省貸款利息。
2、功能分區
在項目總平面圖定下后，功能分區應該怎么設計?比如動線規劃，一個復雜的商業項目，怎樣讓動線能夠把所有商戶穿起來，而這個動線又是一個相對簡潔的動線，因為過于復雜的動線造價相對高。
以上圖上海大悅城為例，它的外立面是方正直線型的，室內是圓弧形的，顯然，方正的外墻在施工階段相對容易，而且也有很好的保溫節能效果，屬于我們常說的節能建筑。室內是正圓形，不算是異型，使得施工材料比如欄桿等都可以標準化。
再看上圖這個例子。這個項目的外立面、外輪廓也很平整，用的材料也是石材、玻璃幕墻為主，異形材料很少，異形空間、平面曲折度也很少，室內空間相對平直，它的造型等整體的成本控制就比較容易達到企業既定的成本目標。
再來看鎮江萬達廣場由于是一個中型商業項目，它的成本更講究。它的建筑外形也是折線型，而不是弧線形，從成本控制、工程造價到回收現金流速度等等，這些方面都在設計階段就考慮到了。設計部門應該要從項目成本管理的高度去做設計管理，做設計。
以上三個項目，第一個是央企華潤的萬象城，第二個是央企中糧的大悅城，第三個是民企萬達的萬達廣場。為什么萬達廣場對成本那么在意呢?因為民企對現金流的渴求程度和央企有非常大的區別，這在設計上都會很明顯表現出來。
任何一個房地產項目的設計不是單純的設計，理論上它是企業盈利模式在圖紙上的體現，企業對現金流的要求，企業對造價成本控制的要求，都體現在項目的建筑和設計管理上再來看一張更加有意思的圖。
這是杭州的萬象城，圖中的綠色區域都是后勤通道。看了這個圖，大家不禁都要問，后勤通道那么多，那項目的得房率有多少呢?是50%?60%?還是70%?它的租賃面積會不會受到影響?根據我的經驗判斷，它的得房率最多只有60%。這樣的得房率，如果換在萬達、換在紅星美凱龍，是不可以接受的。從節省成本的角度來說，這樣的通道的設計好嗎?
3、空間設計
來看這張圖片。大家都知道商業項目的建筑空間很重要，外力面屬于城市景觀的一部分，而室內空間是被人享用的。人流從外廣場經過，項目入口處的外立面效果非常重要，要夠炫才能讓人流連忘返，吸引人進入項目中。但是，它的設計是不是一定要非常昂貴呢?是不是不昂貴的材料、不昂貴的造型，也能做出一樣的效果呢?這就值得大家深思了。
進入到項目內部后，最受人關注的肯定是中庭，如果我們把中庭做成流線型強、趣味性強、設計感強、折線曲線很多，是不是會非常昂貴?如果只是一個中低端的購物中心，甚至只是一個社區商業，有沒有必要一定要做得這樣奢侈?建筑成本一般分為中高低三檔，那么，室內設計該怎樣選擇庭院材料、墻面材料和頂面造型，達到良好的成本控制效果，這都是我們需要深思的地方。
空間設計的第三個方面是走道寬度和層高。一個大型購物中心的入口處一般都有2-3層的高度，一個5A級的超高層甲級寫字樓，它的大堂高度應該是多少呢?層高越高得房率越低，但給人的感受越好，在成本控制方面，我們就需要找到層高和客戶敏感點的均衡，既要滿足客戶的需求，同時又能讓大家流連忘返，還做到成本相對低廉。
4、環境設計
這可以用龍湖的案例。龍湖的景觀非常有名，客戶進入他的示范區、樣板房，樣板房肯定要花點錢做，但是，它的示范區真的是那么昂貴嗎?最后建成后整個小區的景觀效果真的和樣板區的效果一樣，都樹木蒼翠茂密嗎?還是只是把樣板區作為一個非常重要的節點來樹立。
我們可以把綠城的景觀和龍湖的景觀來對比，哪一個更奢華?哪一個花錢更少但效果一樣呢?顯然，龍湖的景觀成本更少，根據測算，龍湖在景觀上的成本基本控制在每平米500元左右，比綠城少，原因很簡單，龍湖的樓盤以中端為主，而且選用的園林風格不需要昂貴的草木、石材。所以，不同的成本思路下，產生的效果是完全不一樣的。
上面這張圖表列出了上海多個購物中心的建筑數據。從中可以看出，這么多個購物中心的走道寬度、中庭面積、建筑材料都不一樣，因為不同企業對室內景觀、建筑外立面的成本控制需求不一樣。
以住宅地下室設計為例，目前開發商普遍采用的是兩類停車庫柱網，一是8.1米*8.1米，一是8.米*8.4米，都可停三輛車。但萬科有新的方案，杭州萬科某個小區用的是一種小柱網，使得每個車庫的面積只有28-29平方米，而普通小區的車庫面積則達到33-32平方米。兩者一比，哪個成本更省呢?地下室總面積一樣，但如果設計出的車庫數量不一樣，按照每個車位10萬或20萬售價計算，多出來的停車位，能為公司帶來多少銷售額增量呢?
